Najem je pogodbeno razmerje, v katerem v zameno za plačilo ali niz plačil najemodajalec prenese na najemnika pravico do uporabe sredstva za dogovorjen čas.
Finančni najem je najem, pri katerem se prenesejo vse pomembne oblike tveganja in koristi, povezanih z lastništvom sredstva; lastninska pravica lahko preide na drugo stran ali pa tudi ne.
Najem se razvrsti kot finančni najem, če se pri njem prenesejo skoraj vsa tveganja in koristi, povezani z lastništvom. Poslovni najem je najem, ki ni finančni najem.
Najem se razvrsti kot poslovni najem, če ne pride do pomembnega prenosa tveganj in koristi, povezanih z lastništvom.
Ker je posel med najemodajalcem in najemnikom zasnovan na pogodbi med njima, je prav, da se pri tem uporabljajo dosledne opredelitve pojmov. Uporaba teh opredelitev v različnih okoliščinah, v katerih delujeta obe stranki, včasih povzroči, da najemodajalec in najemnik isti najem razvrstita vsak na svoj način.
Finančni ali poslovni najem?
Ali je najem finančni ali poslovni je odvisno bolj od vsebine posla kot od oblike pogodbe. Zgledi okoliščin, ki posamič ali skupaj lahko običajno vodijo do razvrstitve najema kot finančnega najemo so:
- z najemom se prenese lastništvo sredstva na najemnika do konca trajanja najema,
- najemnik ima možnost kupiti sredstvo po ceni, ki je po pričakovanju dovolj nizka od poštene vrednosti na dan, ko je to možmost mogoče izrabiti in je ob sklenitvi najema precej gotovo, da bo najemnik to možnost izrabil,
- trajanje najema se ujema z večjim delom dobe gospodarne uporabe sredstva, čeprav njegovo lastništvo ni preneseno,
- na začetku najema je sedanja vrednost najmanjše vsote najemnin enaka najmanj pošteni vrednosti najetega sredstva,
- najeta sredstva so tako posebne narave, da jih lahko brez večjih sprememb uporablja samo najemnik.
Znaki okoliščin, ki posamič ali skupaj lahko prav tako vodijo do razvrstitve najema kot finančnega najema so:
- če najemnik lahko odpove najem, najemodajalčeve izgube zaradi odpovedi bremenijo najemnika,
- dobički ali izgube zaradi spreminjanja poštene preostale vrednosti pripadajo najemniku (npr. v obliki povračila najemnine, ki je enako večini prihodkov od prodaje ob koncu najema) ter
- najemnik lahko podaljša najem v naslednje obdobje za najemnino, ki je bistveno manjša od tržne.
Kljub določilom iz prejšnjih odstavkov ta niso vedno odločilna za določitev vrste najema. Če druge značilnosti jasno kažejo, da se pri najemu pomembna tveganja in koristi, povezane z lastništvom, ne prenesejo, se najem označi kot poslovni najem. Na primer če se lastništvo sredstva prenese ob izteku najema v zameno za spremenljivo plačilo, enako takratni pošteni vrednosti, ali če gre za pogojne najemnine, zaradi česar najemnik ne nosi vseh pomembnih tveganj in koristi.